コツコツ投資にNISAなんていらない！？ワンルームマンション投資詐欺に潜む深い闇

 Point
☆ワンルームマンション投資詐欺の深い闇
☆株式投資以上に恐ろしい不動産投資
☆不動産投資自体は有用、地獄を見ないよう知識を身につけよう

NISAよりワンルームマンション投資の方が向いている！？記事をよーく見てみると…？

投資はNISAじゃなくワンルームマンションで行おう‼️
月に1万円の赤字を20年間払い続ける事で1820万円のマンションがあなたのものになるぞ‼️

…NISAとワンルームマンション詐欺を並べるんじゃねえよ失礼だな(*´-`)https://t.co/QUeYZMbCAW

— こトリさん🐦米国株投資と幸せマネーライフ (@smallbird_work) 2019年12月14日

投資家の間では制度の改悪で何かと話題になっているNISAですが、それでも非課税期間があることには間違いなく、株式をはじめとした金融商品の投資において資産形成に有用な制度であることは疑いようがありません。

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 さて先日このような見出しの記事を見かけました。

「コツコツ投資はNISAではなく「ワンルームマンション積立」で行う」

agora-web.jp

お、NISAディスりにきたか？

ワンルームマンション投資そのものを全否定するわけではありませんが、この記事に書かれているワンルームマンション投資法は良いことしか書かれておらず、マンション投資詐欺に誘導する内容だと判断しましたので今回記事にすることにいたしました。

記事の概要を説明します。

• 東京都港区に1820万円のマンションを自己資金220万円で購入
• 20年金利で1.7％を借入、毎月返済額10万1760円
• 家賃10万4000円、管理費、修繕積立金を差し引くと8万7100円
• 差し引き毎月1万4660円の赤字、20年で350万円の赤字
• 結果として20年後に350万円で1820万円のマンションが手に入っちゃうんだ！
• 金融資産は20年でもせいぜい600万円にしかならない、20年後にこのマンションが600万円以下にならなければ不動産投資の勝ち！

といった内容でした。

さて、今日も元気にツッコんでいこうぞい！

今回の参考図書↓

図解 知識ゼロからはじめる 不動産投資の入門書

表面利回りと実質利回り

不動産投資（詐欺）でよく言われるのが利回り〇％ですよ！月々〇円儲かるんですよ！という謳い文句が見られますが、これは表面利回りと言われる数字です。

表面利回りは物件価格を家賃収入で割った額になり、よく使われる数字であり、つまりは諸費用を全く考慮していない数値となります。単純な物件比較としては一定の指標になるかと思います。

対して実質利回りは固定資産税や管理委託費、不動産を取得するのに実際にかかる印紙代や不動産取得税など、ある程度決まっている費用について考慮して算出された利回りとなります。

実質利回りも全てのリスクを評価する数値ではありませんが、より現実的な数値として表面利回りより収益性を把握できます。

今回の物件は表面利回りに管理委託費を考慮した数値で20年間で350万円を支払うとマンションが手に入ると主張しています。

一般的に使われるのは表面利回りじゃが、この数値だけで単純に比較するわけにもいかんの。実質利回りが理論上の最高額、本当はそれ以下になることが多い、と覚えておけばいいのじゃろうな。

実際の赤字は350万円なんて数字ではない！

実際に不動産を買おうとすると、350万円どころの支払いではないことがわかります。上記のように実質利回りを確認しただけでも、印紙代等の不動産取得にかかる費用、20年の間に支払う固定資産税等を考慮すると既に600万円の支払いが必要になります。

更に、空室、修繕費、入居者募集のために不動産仲介業者に支払う費用を考えるとその持ち出し率は20年でさらに100万円単位かかることは想像に難くありません。

大家さんはとにかく空室を嫌がるが、それもそうじゃの。返済に追われてキャッシュフローがどんどん赤字になっていくのじゃからな…。

不動産価格の下落

以下は日本不動産研究所の2019年度における今後のマンション価格の動向です。これまでマンション価格、特に東京23区においては価格は上昇を続けていますが、消費税増税の影響から横ばい、さらに2021年以降より下がっていくことが示唆されています。

http://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2019/05/2d853ba9bd8bd66fb47cdc07f719e03f1.pdf

たとえ港区のマンションでも、20年も経過したマンションが期待通りの価格付けがされるとは到底思えません。家賃も微増とありますが、20年間経ったマンション家賃が据え置きになるはずがなく、収益も下がることは容易に想像できるでしょう。

つまりこのマンションに投資をすると、20年後には350万円を容易に超える赤字を抱えた上に、価値が大きく下がったどうしようもないマンションだけが手元に残る、まさに地獄が待っています。

ちなみに不動産の出口ってどうするのかの？

5年すると売却時の税金が減るので、そこで出口戦略を考えるそうだ。

株に例えると、家賃収入がインカムゲイン、物件売却がキャピタルゲインみたいじゃのう。出口を考えるのも一緒。

エンドユーザーに来る物件に、いいものは無い

そもそもの問題として、本当に価値のある物件であれば仲介業者を経て斡旋などせず、自分で投資をした方がはるかに儲かるわけです。

それにも関わらず買主を募っている時点で、まず詐欺だと思って間違いないでしょう。

不動産投資を生業とする方は、とにかく物件探しに精力を注いで行っています。そんな不動産投資業界において、簡単に儲かる物件など、簡単に紹介されるわけがないのです。

一方で不動産セミナーで紹介されるようなワンルームマンション投資は、仲介業者を経て個人であるエンドユーザーに紹介されます。

売主が旨味の無いと判断した不動産物件が、仲介業者を挟んで様々な仲介料等が抜かれ、セミナーを通してエンドユーザーに売られます。

そして不動産投資は物件が売れねば手放せません。売ることすらできないボロマンションを抱え、固定資産税等の維持費に苦しむオーナーの未来は、ただの地獄でしょう。

NISAによる投資もリスクがないものではない、しかしワンルームマンション投資詐欺と一緒にされたくはない！

制度が複雑になり、何かと批判される標的となるNISAですが、運用益が非課税になるという優良な制度であることは間違いありません。

例としてつみたてNISAで月に1万5千円を20年間積み立てていった場合、投資額が360万円に対し、運用益3％で20年間で500万円になります。NISAは非課税ですので、差し引き140万円は全て自身の利益になります。

積立かんたんシミュレーション | 投信積立 | 投資信託 | 楽天証券

もちろん積み立てNISAで利用できる金融商品とはいえ、利益が思うように出なかったり、下手をすると元本割れする可能性もあります。

しかしNISAを通して買える投資商品は、資産価値が下がる可能性はあるものの、売れなくなった不動産のように持っているだけでお金が減る、どうしようもない不動産物件に対し、株式投資は即売却が出来ます。出口戦略を考えてもよりリスクが低く運用が出来るでしょう。

もし今日からでもコツコツやるのであれば、私はつみたてNISAで月1万円でも行うことを断然おススメします。

株や債券ももちろん売れなくてどうしようもない時もあるが、間口の広さとしては断然多いからの…。

リスクを背負った投資は必要、しかし詐欺にあってはいけない！

不動産投資はレバレッジをかけてお金を借り入れ、資産を買うことが出来る。また、減価償却を利用して課税所得を減らしたり、青色申告を使って事業にすることが出来る、非常に有用な投資です。

しかし、利益を上げるには相当の勉強や、入念な調査が必要となり、不動産投資家の方は常に努力を怠らない投資をしていると考えています。しかし一方で、知識の無い人を食い物にするこうしたワンルームマンション投資詐欺のような酷い投資も横行し、地獄を見る人も少なくないのでしょう。

株式投資にせよ、不動産投資にせよ、リスクを背負う投資であることは間違いないですが、現在の経済を顧みると何かしらの投資は必須となります。

リスクを背負って行動する人だけが、この先厳しい現代を生きていくことが出来るのです。

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投資で泣きを見ないよう、常に存在する詐欺からは身を守っていきたいものです。

投資は有用だけど、罠も多い。騙されないようにしっかり知識を身につけようの(*´ω`*)

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